Commerce fermé : un locataire libéré par un juge de l’obligation de payer le loyer !

En raison de la crise sanitaire, de nombreux établissements qui accueillent habituellement du public et qui ont dû (ou qui doivent encore) fermer leurs portes, tant lors du premier que du deuxième confinement, ont été (et sont peut-être encore) dans l’incapacité de payer leurs loyers. Si les pouvoirs publics leur sont venus en aide en leur permettant de reporter le paiement de leurs loyers ou en paralysant temporairement les actions des bailleurs à leur encontre, ils demeurent néanmoins tenus de les payer, sauf si leur bailleur a accepté de les en dispenser, tout au moins en partie.

À ce titre, nombre de locataires poursuivis en paiement des loyers par leur bailleur estiment qu’ils n’ont pas à régler ceux dus au titre de la période pendant laquelle leur établissement a été fermé. À l’appui de leur prétention, ils ont fait valoir devant les tribunaux divers arguments juridiques tels que la force majeure ou la bonne foi dans l’exécution des contrats, mais qui, jusqu’à maintenant, n’ont pas vraiment été convaincants aux yeux des juges et ne leur ont donc pas permis d’obtenir gain de cause.

L’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués

Mais pour la première fois semble-t-il, une décision de justice, en l’occurrence rendue par le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris, a été favorable à un locataire. Dans cette affaire, l’exploitant d’un magasin non alimentaire, contraint de fermer ses portes pendant le premier confinement (soit du 16 mars au 12 mai 2020) en application des décisions prises par les pouvoirs publics pour tenter d’enrayer la propagation de l’épidémie de Covid-19, avait contesté en justice la saisie sur son compte bancaire opérée par son bailleur pour recouvrer les loyers impayés au titre du 2^e trimestre 2020. En effet, selon lui, il n’avait pas à payer les loyers dus pendant la période où il avait été obligé de fermer son magasin.

Ce commerçant avait invoqué un article du Code civil (l’article 1722) qui dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail ». Cet argument a fait mouche devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris, lequel a estimé que ce locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement de loyers dus pendant le premier confinement. En effet, pour le juge, l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, résultant d’une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l’article 1722 du Code civil. Perte qui a pour effet de libérer le locataire de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut pas jouir des locaux loués. Le juge a donc invalidé la saisie opérée par le bailleur pour les loyers dus entre le 16 mars et le 12 mai 2020.

Attention : cette décision a été rendue par une juridiction de première instance. Elle ne « fait donc pas jurisprudence ». Il faudra en effet attendre de savoir si la solution adoptée par ce tribunal sera validée par la cour d’appel et surtout par la Cour de cassation (juridiction judiciaire suprême). Néanmoins, elle a le mérite d’exister et pourra donc désormais être invoquée par les locataires comme argument à l’appui de leur refus de payer les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative de leur établissement en raison du Covid.